张家口房地产市场调研报告.pdf

第一部分 市场背景 张家口房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的 过程中，富优认为张家口房地产大致可分为两个阶段，每个阶段市场 构成要素的特征，简析如下： (一)2006 年之前，被动销售的暴利阶段：此时房地产市场还属于买 方市场，楼盘一经推出就受到抢购，同时购房者选择范围相对也小， 客户购买存在一定盲目性。 此时发商特征不重视客源心理及市场发 展特性，无品牌意识。 1、项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重 项目特征： 项目特征 整体规划，且有明显区域性特征。 2、销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，且无有效的表 销售特征： 现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。 （二）2007 年以后，由于购房者越来越理性以及张家口房地产市场 竞争加剧特别是 2008 年下半年张家口房地产市场持币观望气氛浓 郁，张家口房地产市场开始走向理性。 1 1、客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心 客源特征： 理上趋于理性。 开发商特征： 迫于竞争的压力， 开发商主动寻求新的开发理念， 2、 开发商特征： 对营销策划理念逐渐接受， 同时专业销售人才带来的先进理念也影响 了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。 品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼 于张家口房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占张家口市场。同时 由于受金融危机和全国大中型房地产“降价风”影响，市场遇冷，此 时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的房地产企业将面 临严峻考验。 3、项目特色：产品多元化，在开发多层的同时，小高层、高层 项目特色： 逐步在市场占主流。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色 鲜明，并且小区品质不断提升。 4、销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随 销售特色： 销售特色 专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不 断翻新。在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了 较大变化： （三）、客户需求的变化