房地产全程策划毕业设计 蓝牙地带项目全程策划.doc

房地产全程策划毕业设计 蓝牙地带项目全程策划

中文摘要及关键词
［摘要］：
 
本次设计是运用全程策划的理论对项目进行全程运作。本次设计涉及到地块分析、市场调研、项目定位、产品规划、项目管理与监控、投融资财务分析、营销策划和物业管理等多个方面，使我们的实际操作能力得到极大的提高，充分锻炼了我们理论联系实际的能力。
本策划报告从宏观环境、市场调研、项目定位、产品规划、项目管理与监控、物业管理、投融资财务分析和营销策划等多个方面对蓝牙地带项目进行了全面的分析，并给出建议。
本次设计由指导老师给定土地来源，由我们自己选择合适要求地块，其余本次设计所用资料均由本组成员通过多种途径努力寻找获得，虽然比较困难，但是却锻炼了我们的各种能力。经过本次设计，我们的实践能力得到了极大的提高，为我们以后的学习和工作打下了坚实的理论与实践基础。

［关键词］：
宏观环境分析  市场调研  定位  产品规划  项目管理  物业管理  投融资分析  营销策划

英文摘要及关键词
［Summary］：

［Key Word］：
Project Investment Environment  Project’s Location

目       录
第一部分  【蓝牙地带】市场调研报告 12
1、总论 12
1.1、项目概况 12
1.1.1、项目地位区位情况 12
1.1.2、项目地块基本情况 12
1.1.3、项目地块土地出让金情况 13
1.1.4、项目地块交地时间、交地方式以及特别提示 13
1.1.5、本项目本次毕业设计假设情况 13
1.1.6、本项目相关技术指标 14
1.2、项目发展战略 14
1.3、主要策划结论 15
1.3.1、投资环境分析结论 15
1.3.2、竞争楼盘调查分析结论 15
1.3.3、消费者市场分析结论 16
1.3.4、项目定位与目标客户分析结论 17
1.3.5、地块条件及其经营取向分析结论 18
1.3.6、项目产品设计结论 18
1.3.7、物业管理结论 19
1.3.8、项目开发建设方案和实施进度及项目管理结论 19
1.3.9、投融资建设结论 20
1.3.10、项目财务分析与风险规避结论 20
1.3.11、营销策划建议 21
2、我国目前投资环境以及房地产业发展形势分析 22
2.1、全国投资环境分析 22
2.1.1、近来我国经济运行情况 22
2.1.2、宏观政策走势 24
2.1.3、去年我国房地产业发展情况 28
3、重庆市投资环境综述 37
3.1、重庆投资环境分析 37
3.1.1、近年重庆市国民经济和社会发展情况 37
3.1.2、总结 41
4、重庆市房地产宏观市场分析 42
4.1、重庆市房地产市场发展情况 42
4.1.1、土地购置 42
4.1.2、房地产开发投资 42
4.1.3、年度竣工面积 43
4.1.4、新开工面积 43
4.1.5、商品房销售面积 44
4.1.6、商品房销售金额 45
4.1.7、商品房平均销售价格 45
5、重庆市房地产区域市场分析 47
5.1、沙坪坝区投资环境分析 47
5.1.1、沙坪坝区概括 47
5.1.2、沙区经济发展概况及配套 48
5.1.3 沙坪坝区房地产发展概况 50
5.1.4、杨公桥板块市场特征分析 55
6、重庆市房地产市场可比性物业分析（商业与住宅） 57
6.1、问卷调查概况 57
6.2、本次调查市场概况与结论 57
6.2.1、当前市场概况 57
6.2.2、本次调查结论 59
6.3、竞争楼盘资料 60
6.3.1、竞争性楼盘调查表（一） 60
6.3.2、竞争性楼盘调查表（二） 61
6.3.3、竞争性楼盘调查表（三） 63
6.3.4、竞争性楼盘调查表（四） 65
6.3.5、竞争性楼盘调查表（五） 67
6.3.6、竞争性楼盘调查表（六） 70
6.3.7、竞争性楼盘调查表（七） 73
6.3.8、竞争性楼盘调查表（八） 75
6.3.9、竞争性楼盘调查表（九） 77
6.3.10、竞争性楼盘调查表（十） 79
7、重庆市消费者市场分析 82
7.1、蓝牙地带消费者问卷调查分析 82
7.1.1、问卷调查概况 82
7.1.2、总统计分析 82
8、项目定位与目标市场研判 93
8.1、市场定位 93
8.1.1、区域定位 93
8.1.2、客户群定位 93
8.2、项目形象定位 93
8.3、产品定位 94
8.3.1、产品层次定位 94
8.3.2、产品功能定位 94
8.3.3、建筑风格定位 94
8.4、价格定位 95
8.5、目标客户群分析 95
8.5.1、目标客户群构成 95
8.5.2、目标客群的收入状况及能承受的住房支出 96
8.5.3、目标客群的住房状况及居住观念 96
8.5.4、目标客群的购房偏好 96
8.5.5、目标客群的价位认同性 98
第二部分  【蓝牙地带】规划、开发、推广报告 99
1、地块条件分析 99
1.1、项目现状的分析 99
1.1.1、项目地理位置： 99
1.1.2、项目所在地理图片 99
1.1.3、项目土地规划图片 100
1.1.4、项目土地现状及性质描述 100
1.2、规划限制条件 101
2、SWOT分析及项目地块经营的适宜性分析 102
2.1、“蓝牙地带”项目的SWTO分析 102
2.1.1、项目优势分析 102
2.1.2、项目劣势分析 102
2.1.3、项目机会分析 102
2.1.4、项目威胁分析 102
2.2、项目地块经营的适宜性分析 103
2.2.1、最适宜项目：高层住宅 103
2.2.2、适宜项目：商业中心、商铺、商务公寓、写字楼 103
2.2.3、不适宜项目：多层住宅小区、花园洋房、别墅 103
2.2.4、开发方向建议 104
3、项目产品设计 105
3.1、项目策划指导思想 105
3.2、项目策划依据 105
3.2.1、市场调查统计结果及结论 105
3.2.2、项目周边环境调查 107
3.2.3、地块交通条件调查 107
3.2.4、市政配套设施调查 108
3.2.5、项目地形地势条件 110
3.2.6、规划技术指标要求 110
3.2.7、产品策划建议 111
3.3、策划主题——创新式青年时尚ＳＯＨＵ公寓 111
3.4、策划方案构思 112
3.4.1、总体规划 112
3.4.2、建筑设计 114
3.5、配套 121
3.5.1、公共配套 121
3.5.2、智能配套 122
3.5.3、机电配套 124
3.6、技术经济指标 124
4、物业管理 126
4.1、社区项目概况 126
4.1.1、周边环境及市政配套 126
4.1.2、项目主要的经济指标 126
4.2、顾客群特点及分析 129
4.2.1、本项目目标客户群体具有如下共性特征 129
4.2.2、客户特点 129
4.3、物业管理服务模式 130
4.3.1、“自由、科技、MINI”管理模式释义 130
4.3.2、“自由、科技、MINI”服务模式的内容及工作标准 131
4.4、社区人员配置方案 138
4.5、物业管理费测算 139
5、项目开发建设方案及实施进度 140
5.1、项目开发建设运作思路 140
5.2、项目工作进度计划建议 140
5.2.1、前期工作的进度 140
5.2.2、工程建设进度 141
5.2.3、销售工作进度 141
6、项目管理与监控 142
6.1、项目管理模式 142
6.1.1、项目管理模式种类 142
6.1.2、本项目管理模式的选择——部门制项目管理模式 145
6.1.3、项目组织管理机构（部门制） 145
6.1.4、管理模式应注意的问题 147
6.2、项目建设管理方案 147
6.2.1、工作环节控制 147
6.3、5和6章小结 169
7、投资成本估算及融资建设 170
7.1、投资与成本费用估算 170
7.1.1、土地成本 170
7.1.2、前期工程费 170
7.1.3、建安工程费 171
7.1.4、基础设施费（红线内工程费） 171
7.1.5、公共配套费 172
7.1.6、开发规费与服务性收费 172
7.1.7、不可预见费 173
7.1.8、开发成本 174
7.2、开发费用估算 174
7.2.1、管理费用 174
7.2.2、销售费用 174
7.2.3、财务费用 174
7.2.4、开发费用 175
7.3、经营成本 175
7.4、总成本费用 175
8、项目资金筹措与投资计划 176
8.1、资金筹措与投资计划 176
8.2、贷款本金的偿还及利息支付 177
8.3、融资建议 177
8.3.1、融资概况 177
8.3.2、融资方式 179
8.3.3、融资方式分析 180
8.3.4、融资建议 182
9、项目财务分析与风险规避 183
9.1、价位的确定及收入的预测 183
9.1.1、住宅部分的价格确定 183
9.1.2、商铺部分的租赁价格和出售的确定 185
9.1.3、停车库销售价格的确定 186
9.1.4、建议销售单价和租赁单价 186
9.1.5、销售收入的预测 187
9.2、财务分析 188
9.2.1、分析依据 188
9.2.2、盈利能力分析 188
9.2.3、清偿能力分析 189
9.2.4、资金平衡能力分析和资产负债分析 189
9.3、项目不确定性分析和风险规避、控制措施 195
9.3.1、盈亏平衡分析 196
9.3.2、敏感性分析 197
9.3.3、风险规避和控制措施 198
9.3.4、项目开发经营过程中风险规避的一般性程序 199
9.3.5、财务评价和风险分析的结论与建议 200
9.4、项目的社会效益评价 201
9.4.1、项目对政策的适应性 201
9.4.3、对社会环境的影响 201
9.4.4、社会经济效益 202
9.5、环境效益评价 202
9.6、项目综合评价 202
10、项目营销推广计划 204
10.1、营销战略 204
10.1.1、销售目标 204
10.1.2、销售控制 204
10.2、营销策略 205
10.2.1、渠道策略 205
10.2.2、产品策略 205
10.2.3、销售节奏 209
10.2.4、价格策略 212
10.2.5、广告宣传策略 214
10.2.6、公关关系策略 218
10.3、营销管理 219
10.3.1、销售管理 219
10.3.2、折扣权限管理 221
10.3.3、销售流程管理 221
10.4、本章小结 223