高层住宅项目投资估算及资金筹措计划部分（项目投资可行性研究报告）.pdf

高层住宅项目投资估算及资金筹措计划部分
?项目投资可行性研究报告?


第一节 建设项目的大体概况与投资经营方案

一、高层住宅项目概述
1、项目概况
项目位于南宁市旧城区,南临XXX?北临XXX?西南面对XXX?项目东侧为XXX?项目总用地47375.75m2?经南宁市规划国土局批准?用地功能为
商住及配套设施?实际建设用地面积39390.36 m2?计容积率建筑面积率为149683.37平方米。 ?表?6-1-1? 【项目主要技术经济指标】
内容 指标 内容 指标
建设地点 南宁市区 规划总用地面积
47375.75m2
实际用地面积
39390.36m2
计容积率面积
149683.37m2
总建筑面积
157689.07m2
建筑容积率
3.8
建筑密度

28%
绿地率
30.8%
住宅面积
141125.49 m2
商业面积
8527.04 m2
地下室面积
8036.54 m2
居住总户数 1520户
根据上述规划经济指标?计容积率总建筑面积149683.37m2?其中住宅141125.49m2?商业部分8527.04m2?另外不计容积率之地下室建筑面积
8036.54m2?共494个车位?项目总建筑面积157689.07m2?拟建21栋18层商住楼。
二、项目投资方案
?一?投资组合方式
在房地产开发中?大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发?本项目总投资?含贷款建设期利息?为37725.35万元?整个
建设经营期为3年?是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。所以?一般采用投资的多种组合运用?一方面可减低融资的压力?有助资金的流通?
另一方面可相对降低开发商的风险?使项目顺利开发。
本项目开发投资的资金来源有三个渠道?一是自有资金?二是向银行贷款?三是预售收入用于投资部分。资金动作方式如下?自有资金全部用于投
资?销售收入扣除与销售有关税费后用于投资?初步估算按销售收入15.5%计算?此外还缺少的资金?则向银行借贷。本项目开发总投资?含贷款利息?
共计37725.35万元?自有资金10000万元?占总投资的26.5%?销售收入再投入用于投资合计7725.35万元?另需贷款额合计20000万元。
?二?资金动作方式
在项目的前期?将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费?在获取土地使用权后?可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵
押贷款?用于地上建筑物建设?当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售?销售收入再加上用其它方式筹措到的资金?就可将整个项目投资完成。
1、自有资金
整个项目的自有资金为10000万元?占总投资的26.5%?分3年投入。详见表:6-1-2

(表:6-1-2) 自有资金年度投入表 (单位:万元)
第一年 第二年 第三年
3340.15 6582.21 77.12

2、银行贷款
银行长期贷款共有二笔?共计200000万元?占总投资53%?从第一年起到第二年止每年借一笔。
(表:6-1-3) 银行贷款年度投入表 (单位:万元)
第一年 第二年
10000 10000
3、销售收入再投入。
销售收入再投入按销售收入的15.5%计算?从项目有销售收入最后第三年开始?直到项目建设经营期结束?上半年为整个销售收入的11.9%,下半年
为整个销售收入的3.6%,总销售收入再投入为7725.35万元?占总投资的20.5%。

(表:6-1-4) 销售收入再投入年度投入表 (单位:万元)
第三年
上半年
下半年
5931.45 1793.9

第二节 项目的建设工程规划与安排

一、?略?
二、商层住宅项目建设规划及进度安排
?一?建设方案及规划说明
1、建设方案。经南宁市规划管理局审定?本项目的建设方案如下?
?略?
2、规划目标。
?1?以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标?满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求?为人们提供多样化、可选
择、适应性强的住宅?创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范花园。
?2?依靠科技进步?推广新材料、新产品、新技术?提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果?使花园和住宅具有较高的科技含
量。
?3?合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布?使整个花园具有良好的空间布局形态
?4?吸收各项目好的居住规划特点?创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。
?二?建设方式及进度安排
1、开发计划拟定的原则
①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接
时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。
②本项目经测算销售值达49838.4万元人民币,从南宁楼市的发育及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时间为3年?其中
销售期为2年。
③根据项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体开发为主?但为了利于资金回收等原因?在施工的过程中?以滚动开发的模式进行开发经
营。
2、建设方式。
采用公开招标方式选择施工单位?并聘请工程监理?从而有效地控制项目的工期、成本和质量。
3、进度安排。项目拟用三年分三期进行?见表?6-2-1?
根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力?我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下?
A 项目的设计及开工准备?初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等??3个月
B 住宅的主体建筑?基础、主体、外装及设备??18个月
C 室外环境配套?道路、管网、环艺、验收等??15个月
4、项目周期设定
①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间,并以此时间为项目开发周期的起始日。
②根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力?我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下?
③根据项目基地及规模情况,在开发建设中设清晰的分期,从项目基地较成熟的衡阳西路渐次向西推进,按总建设面积的1/3 左右为一个工程流水节奏,
间隔六个月(一季左右)的动工时间,形成项目整体开发的形象及市场影响。
5、分段周期设定
① 开发正式启动的..