中国房地产户型策划设计大全.pdf

目 录

第一部分 房地产户型策划.................................................. 2
户型需要策划 .......................................................... 2
户型简史 .............................................................. 3
好户型的标准 .......................................................... 4
立体户型面面观 ........................................................ 5
大户型小户型 ...................................................... 6
面积多大才合适 ...................................................... 7
户型之首——客厅 ...................................................... 8
主卧 .................................................................. 9
厨房 ................................................................. 10
洗手间的问题 ......................................................... 11
阳台 ................................................................. 13
户型设计趋势 ......................................................... 14
第二部分 售楼书该说点啥................................................. 16
第三部分 关注购房中的感性行为........................................... 18
第二部分 关于房地产价格策略的几点思考................................... 20
一、成本+竞争消费者+竞争 ......................................... 20
二、金子银子 ..................................................... 21
三、开盘高开低走低开高走 ....................................... 22
尾盘降价清货精细营销 ........................................... 23
“低开高走”的实际操作问题 ........................................... 24







第一部分 房地产户型策划

可以说户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的
因素。那么什么样的户型类别配置才能紧扣项目总体定位什么样的户型功能布
局才能最大程度地满足消费者现在与将来的生活需求呢在此我们对涉及户型
的一些问题作些探讨希望我们的研究心得能给您一定的帮助。
户型需要策划
表面上看户型即建筑的室内空间间隔需要考虑整体建筑结构、建筑承重
及水、电、气、热、光纤等管网线路布置因而是一个建筑技术问题完全是建
筑设计师的事。
其实不然。户型是实现消费者居家生活的基本要素是满足“舒适性”的首
要前提只有满足了消费者需求的技术才有意义只有满足了消费者的户型才能
确保项目销售畅旺因此户型设计首先是市场问题其次才是技术问题。
世界上没有最好的户型只有最适合某一特定项目所指称的某一类别消费者
的户型。而要让户型能恰到好处地满足目标消费者的需求与潜在需求不仅需要
研究这一部分消费者的生活背景、消费心理、消费特征而且需要充分考量项目
所处的地理特征、景观环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一
系列因素让户型定位切合项目整体定位。而这一切显然不是设计所能解决的
问题而只能是项目策划人的工作设计师应该是在项目策划人对户型类别配置、
每户内功能配置的详细任务书的指导下开展工作才能设计出真正的“好”户型。
户型策划的主要内容有以下几点
1、户型类别配置。想吸引所有消费者的项目最终只能是所有消费者都吸引
不到。因此户型策划的首要工作即是根据项目所处区位及周边总体环境结合目
标消费者定位确定项目是以立体户型为主还是以平面户型为主是以三房二厅
二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户为主一房、二房、三房、四
房、五房、复跃层式等分别应占多少比例
2、户型面积设定。从目前的市场实况看由于生活习惯、居住观念的不同
我国南北之间、东西之间消费者对户型面积的要求存在巨大差异。香港人通常将
70㎡做成三房而北方地区二房的面积也大多超过100㎡。就是同一城市不同
类别的消费者对面积的要求也大相径庭有的认为三房应在100㎡左右有的希
望三房能做到130㎡以上甚至170㎡有的喜欢70㎡的二房有的中意二房超
过90㎡……那么具体到某一楼盘每种户型类别的面积到底以多少为宜显然
需要精心策划。
3、户型类别分布。我们在很多项目中都见过一些单纯从设计角度看堪称优
秀的户型却不幸沦为库存其原因在于发展商将它们放在了错误的位置面积大、
总价高的户型却被放在临近路边噪声相当大的地方、或景观较差的地方、或朝北
的方向、或南北向楼体中、或有西晒、或是底层……位置最好的地方设置总价最
高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型是决定各类户型在项目中位置
分布的基本原则背离这一点收获的就可能是积压或低价低利润。
4、户型功能配置。几个卫生间几个阳台厨房是开放式还是传统的封闭
式要不要工人保姆房要不要设置一个杂物间要不要设飘凸窗……
等等问题也应站在市场角度、从项目整体定位的高度来审视而不应由设计师依据
站在技术角度、单纯从建筑结构出发。
户型简史
时间的流转、社会经济的发展在不停地改变我们的生活状态、生活观念也
不断地改变着我们的居住观念我们对“户型”的要求。为了做好户型策划有必
要先了解一下户型在简要发展历史。
坐北向南四四方方一个小院子白天有太阳夜晚有月光老子住上房
东厢住儿女西厢是灶堂柴房后头还有猪圈鸡窝茅房坡屋顶大厚墙院里
是石榴红枣院外是榆柳相依。千百年来这就是咱中国老百姓最理想的“户型”
无论是平头百姓还是县官老爷只有面积大小几重几进的区别基本设计思路概
无二致。
这样�..