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一、房地产的基本概念
(一)房地产的定义
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。
上述定义中的不可分离，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性，不可分离的部分包括为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山，为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。但由于固着在土地、建筑物上不可分离的部分，往往可以看作是土地或建筑物的构成部分，因此，房地产本质上包括土地和建筑物两大部分以及附带的各种权益。
（二）房地产的物质实体与权益
房地产可以区分为物质实体(physical entity)与权益两个方面；物质实体是能看见、可触摸到的“东西”；权益包括权利、利益和收益，它是无形的、不可触摸的。物质实体是权益的载体。
实际上，任何资产都可以视为是物质实体与权益的结合，但它们对价值的影响要看资产的类型：
1.机器设备等有形资产，主要是物质实体的价值，即物质实体的好坏决定着价值的高低。
2.专利权、专有技术、商标权、著作权、商誉等无形资产，主要是内含的权益的价值，载体本身的好坏在价值决定中甚至可以忽略不计。
3.房地产，其物质实体和权益在价值评估中都很重要。
(三)房地产的三种存在形态
房地产包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时，才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的两种存在形态。归纳起来，房地产有下列3种存在形态：