【财经大学普通本科毕业论文】探析住房融资租赁经营模式.doc
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【财经大学普通本科毕业论文】探析住房融资租赁经营模式,共34页，字数总计：22667文 献 综 述前言本毕业论文题目是《探析住房融资租赁经营模式》，融资租赁是一种有效的融资方式和促销手段。在国外，一些大厂商都设有金融服务公司，金融服务公司设有银行和租赁公司。厂商设立金融服务公司开展租赁业务，主要目的是为了销售产品，如奔驰公司2004年生产汽车55%是通过融资租赁形式卖出。...
内容介绍
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共34页，字数总计：22667
文 献 综 述
前言
本毕业论文题目是《探析住房融资租赁经营模式》，融资租赁是一种有效的融资方式和促销手段。在国外，一些大厂商都设有金融服务公司，金融服务公司设有银行和租赁公司。厂商设立金融服务公司开展租赁业务，主要目的是为了销售产品，如奔驰公司2004年生产汽车55%是通过融资租赁形式卖出 。住房融资租赁经营模式有住宅融资和促进销售的作用，现阶段住房融资租基本上没有渗透到我国房地产市场。自1998年以来，我国商品住房取得飞速发展，主要是住房按揭贷款这种融资手段的促进，然而现在住房按揭贷款积聚了巨大的房地产市场风险。房地产是一个资金密集的行业，单一的依靠银行融资必然使风险聚集，住房融资租赁能促进房地产融资多元化、分散风险。从制度上、模式上进行房地产金融创新，不但能改变居民住房融资现状，而且有助于实现住房供给多样化，建立更成熟稳定的房地产市场和居民住房的市场保障体系。
本论文的资料和参考文献主要源自对传统的动产融资租赁相关研究。其实融资租赁是一种专业性和实践性的市场交易行为，对于融资租赁的研究主要是站在出租人的角度来研究与租赁相关的经济风险和商业风险、税务、会计、法律等方面。然而对于住房融资租赁还可以借鉴住房按揭贷款和消费信贷方面的理论。
正文
租赁的起源可以追溯到公元前2010年，但现代租赁业在英国和美国兴起。20世纪初期，制造商开始认识到卖方租赁和促销型租赁对产品销售的重要性，1954第一家独立租赁公司在美国成立，此后租赁获得迅速放展。租赁已成为欧美国家资本设备长期投资的重要形式，1990年美国年租赁成交额达1200亿美元，占设备投资32%，英国年成交额210亿美元，占投资的20%，到1994年法、意、荷等欧洲国家现代租赁市场成交量达到设备投资20%左右 。租赁产品对经济有巨大促进作用。第一、租赁作为一种融资手段，为许多企业解决融资问题，企业能够获得设备使用权。很多承租人由于无法满足银行贷款条件转而向出租人申请租赁服务，与银行抵押置留权相比，出租人取回出租物面临的资产风险更小。第二、租赁增加国内资本设备、促进投资。第三、促进二手市场兴起。
1．租赁业发展阶段和创新
现代租赁业发展可以分为五个阶段 。第一阶段是传统出租，其特点是租赁期限很短、出租人提供全面服务，租赁合同到期后，使用者要将租赁物归还给出租人。第二阶段是“简单的融资租赁”，租赁一旦生效，出租人在租赁财产上所有经济权益完全转给了承租人。出租人保留名义上所有权，实质是一种以租赁财产为标的物担保权益，在租赁期末，承租人以象征性价格获得资产所有权。这种租赁形式其实是一种变相的分期付款销售，一种通过租赁对设备购买的融资。第三阶段为创新融资租赁阶段，出租人在进行租赁时注重提高附加值因素、提供综合性服务，同时向出租人设置不同的租赁期满选择。第四阶段，经营性租赁阶段，其特点是：出租人提供全面的集成式服务，租赁期满，承租人退还租赁物。在实质性财务会计准则下，简单融资租赁被认为不是“真实租赁”，由于市场竞争加剧、二手设备市场发展、以及会计准则的改变，因而，经营性租赁受到外部条件促进和税收激励。第五阶段，新产品阶段，也是复杂的融资租赁阶段。在这个阶段，经营性租赁发展成熟，租赁期满选择被安排的更加复杂，包括买入选择、卖出选择、提前结束选择、租赁物升级和续租。在复杂融资租赁模式中，出租人要承担一些残值风险，承租人行使期满购买选择权时，资产交易价格将可能是市场公允价格或事先确定的非象征性的价格。这种租赁实质是为财产使用提供融资，而不是为获得资产所有权进行融资。从实质上看，复杂的融资租赁是一种“真实租赁”。
2.国内外对融资租赁研究
租赁是一种专业性、技术性非常强的市场经济交易行为，对于租赁的研究主要集中在经济和商业风险、法律、税务、会计、监管等实务方面。各个国家融资租赁在法律、税务、财务会计和监管上存在很多差异，表述方法多种多样，实际中的处理和运作也有很多不同。在不同的会计准则下，融资租赁资产是出租人还是承租人计提折旧有截然相反情况，税收受益者也会不同。Sudir P.Amembal 主编的《国际租赁完全指南》对融资租中遇到的许多专业问题有深入分析，该书详细介绍了法律、会计、税收对租赁市场的影响，同时对租赁的风险、市场交易和营销、战略同盟、跨境租赁、租赁资产证券化都有详细、深入探讨。Peter K.Nevitt与Frank J.Fabozzi合著的《设备租赁》一书中，较为详细地介绍了对承租人信用风险的管理，提出了通过事前评估承租人资格、租赁期间密切关注租赁设备运作及承租人的状况来控制承租人的信用风险。他们还分别从什么是租赁设备资产证券化，为何要将设备租赁证券化，以及如何将租赁资产证券化三个方面进行了分析。其实，国外对金融租赁风险的研究并不多，国外对租赁的研究主要集中在单个设备租赁项目的评价上，提供是租赁还是购买的决策分析。
国内研究者对融资租赁的研究主要侧重风险研究，沙泉在2002年他的《融资租赁的风险及防范》一文中，根据融资租赁涉及到融资、贸易、技术等方面的特点，详细地分析了融资租赁所面临的风险类型，主要包括市场风险、金融风险、贸易风险、经济环境风险、技术风险、环境污染引起的风险以及不可抗力的风险等，介绍了几种如何评估和预测风险的方法，如经验法中可以采用仿真试验法、投资估算法等，科学法中有概率分析、蒙特卡罗分析法。同时，他还提出了融资租赁的风险防范措施，介绍了风险规避、租金偿还担保、风险转移、规范化的融资租赁合同等方面问题。
国内外对融资租赁研究都比较注重实务和专业方面。然而，在租赁的理解上，有两种不同的观点，传统的看法是租赁是一种产业；另一种观点，如Sudir P.Amembal认为租赁是一种产品。虽然对租赁的理解上存在差异，但并不影响对它市场交易范畴和固有属性的认识。
3.住房融资租赁理论依据
住房融资租赁是一种新的房地产经营模式，在市场上缺乏必要的可供参考案例和实践基础，然而从绝大多数通过按揭贷款购房的事实来看，融资租赁业是一种重要的融资手段。住房融资租赁可以从消费信贷理论和实践吸取经验，融资租赁对于现金流的管理和消费信贷非..
文 献 综 述
前言
本毕业论文题目是《探析住房融资租赁经营模式》，融资租赁是一种有效的融资方式和促销手段。在国外，一些大厂商都设有金融服务公司，金融服务公司设有银行和租赁公司。厂商设立金融服务公司开展租赁业务，主要目的是为了销售产品，如奔驰公司2004年生产汽车55%是通过融资租赁形式卖出 。住房融资租赁经营模式有住宅融资和促进销售的作用，现阶段住房融资租基本上没有渗透到我国房地产市场。自1998年以来，我国商品住房取得飞速发展，主要是住房按揭贷款这种融资手段的促进，然而现在住房按揭贷款积聚了巨大的房地产市场风险。房地产是一个资金密集的行业，单一的依靠银行融资必然使风险聚集，住房融资租赁能促进房地产融资多元化、分散风险。从制度上、模式上进行房地产金融创新，不但能改变居民住房融资现状，而且有助于实现住房供给多样化，建立更成熟稳定的房地产市场和居民住房的市场保障体系。
本论文的资料和参考文献主要源自对传统的动产融资租赁相关研究。其实融资租赁是一种专业性和实践性的市场交易行为，对于融资租赁的研究主要是站在出租人的角度来研究与租赁相关的经济风险和商业风险、税务、会计、法律等方面。然而对于住房融资租赁还可以借鉴住房按揭贷款和消费信贷方面的理论。
正文
租赁的起源可以追溯到公元前2010年，但现代租赁业在英国和美国兴起。20世纪初期，制造商开始认识到卖方租赁和促销型租赁对产品销售的重要性，1954第一家独立租赁公司在美国成立，此后租赁获得迅速放展。租赁已成为欧美国家资本设备长期投资的重要形式，1990年美国年租赁成交额达1200亿美元，占设备投资32%，英国年成交额210亿美元，占投资的20%，到1994年法、意、荷等欧洲国家现代租赁市场成交量达到设备投资20%左右 。租赁产品对经济有巨大促进作用。第一、租赁作为一种融资手段，为许多企业解决融资问题，企业能够获得设备使用权。很多承租人由于无法满足银行贷款条件转而向出租人申请租赁服务，与银行抵押置留权相比，出租人取回出租物面临的资产风险更小。第二、租赁增加国内资本设备、促进投资。第三、促进二手市场兴起。
1．租赁业发展阶段和创新
现代租赁业发展可以分为五个阶段 。第一阶段是传统出租，其特点是租赁期限很短、出租人提供全面服务，租赁合同到期后，使用者要将租赁物归还给出租人。第二阶段是“简单的融资租赁”，租赁一旦生效，出租人在租赁财产上所有经济权益完全转给了承租人。出租人保留名义上所有权，实质是一种以租赁财产为标的物担保权益，在租赁期末，承租人以象征性价格获得资产所有权。这种租赁形式其实是一种变相的分期付款销售，一种通过租赁对设备购买的融资。第三阶段为创新融资租赁阶段，出租人在进行租赁时注重提高附加值因素、提供综合性服务，同时向出租人设置不同的租赁期满选择。第四阶段，经营性租赁阶段，其特点是：出租人提供全面的集成式服务，租赁期满，承租人退还租赁物。在实质性财务会计准则下，简单融资租赁被认为不是“真实租赁”，由于市场竞争加剧、二手设备市场发展、以及会计准则的改变，因而，经营性租赁受到外部条件促进和税收激励。第五阶段，新产品阶段，也是复杂的融资租赁阶段。在这个阶段，经营性租赁发展成熟，租赁期满选择被安排的更加复杂，包括买入选择、卖出选择、提前结束选择、租赁物升级和续租。在复杂融资租赁模式中，出租人要承担一些残值风险，承租人行使期满购买选择权时，资产交易价格将可能是市场公允价格或事先确定的非象征性的价格。这种租赁实质是为财产使用提供融资，而不是为获得资产所有权进行融资。从实质上看，复杂的融资租赁是一种“真实租赁”。
2.国内外对融资租赁研究
租赁是一种专业性、技术性非常强的市场经济交易行为，对于租赁的研究主要集中在经济和商业风险、法律、税务、会计、监管等实务方面。各个国家融资租赁在法律、税务、财务会计和监管上存在很多差异，表述方法多种多样，实际中的处理和运作也有很多不同。在不同的会计准则下，融资租赁资产是出租人还是承租人计提折旧有截然相反情况，税收受益者也会不同。Sudir P.Amembal 主编的《国际租赁完全指南》对融资租中遇到的许多专业问题有深入分析，该书详细介绍了法律、会计、税收对租赁市场的影响，同时对租赁的风险、市场交易和营销、战略同盟、跨境租赁、租赁资产证券化都有详细、深入探讨。Peter K.Nevitt与Frank J.Fabozzi合著的《设备租赁》一书中，较为详细地介绍了对承租人信用风险的管理，提出了通过事前评估承租人资格、租赁期间密切关注租赁设备运作及承租人的状况来控制承租人的信用风险。他们还分别从什么是租赁设备资产证券化，为何要将设备租赁证券化，以及如何将租赁资产证券化三个方面进行了分析。其实，国外对金融租赁风险的研究并不多，国外对租赁的研究主要集中在单个设备租赁项目的评价上，提供是租赁还是购买的决策分析。
国内研究者对融资租赁的研究主要侧重风险研究，沙泉在2002年他的《融资租赁的风险及防范》一文中，根据融资租赁涉及到融资、贸易、技术等方面的特点，详细地分析了融资租赁所面临的风险类型，主要包括市场风险、金融风险、贸易风险、经济环境风险、技术风险、环境污染引起的风险以及不可抗力的风险等，介绍了几种如何评估和预测风险的方法，如经验法中可以采用仿真试验法、投资估算法等，科学法中有概率分析、蒙特卡罗分析法。同时，他还提出了融资租赁的风险防范措施，介绍了风险规避、租金偿还担保、风险转移、规范化的融资租赁合同等方面问题。
国内外对融资租赁研究都比较注重实务和专业方面。然而，在租赁的理解上，有两种不同的观点，传统的看法是租赁是一种产业；另一种观点，如Sudir P.Amembal认为租赁是一种产品。虽然对租赁的理解上存在差异，但并不影响对它市场交易范畴和固有属性的认识。
3.住房融资租赁理论依据
住房融资租赁是一种新的房地产经营模式，在市场上缺乏必要的可供参考案例和实践基础，然而从绝大多数通过按揭贷款购房的事实来看，融资租赁业是一种重要的融资手段。住房融资租赁可以从消费信贷理论和实践吸取经验，融资租赁对于现金流的管理和消费信贷非..
