华丰·金典房地产项目投毕业设计.doc
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华丰·金典房地产项目投毕业设计,目 录第1章 项目概述21.1项目名称以及开发建设单位21.2项目提出背景21.3项目所具备的基本条件21.3.1地理位置21.3.2工业发展21.3.3城市配套发展21.3.4招商引资31.4项目的性质及主要特点3第2章项目用地周边环境分析42.1 项目土地性质调查42.1.1地理位置42.1.2土地面积42.1.3...
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第1章 项目概述 2
1.1项目名称以及开发建设单位 2
1.2项目提出背景 2
1.3项目所具备的基本条件 2
1.3.1地理位置 2
1.3.2工业发展 2
1.3.3城市配套发展 2
1.3.4招商引资 3
1.4项目的性质及主要特点 3
第2章 项目用地周边环境分析 4
2.1 项目土地性质调查 4
2.1.1地理位置 4
2.1.2土地面积 4
2.1.3地质地貌状况 4
2.1.4总体布局 4
2.1.5七通一平现状 4
2.2 项目用地周边环境调查 4
2.2.1地块周边的建筑物 4
2.2.2绿化景观 4
2.2.3自然景观 4
2.2.4历史人文景观 4
2.2.5环境污染状况 5
2.3地块交通条件调查 5
2.3.1地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 5
2.3.2地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 5
2.4周边市政配套设施调查 5
第3章 区域市场现状及其趋势判断 7
3.1宏观经济运作状况 7
3.1.1国内生产总值 7
3.1.2中国房地产开发业景气指数 7
3.1.3国家宏观金融政策 8
3.2项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 8
3.2.1 项目所在地的居民住宅形态及比重 8
3.2.2政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 8
3.2.3叶县政府关于金融投资等方面的规划政策法规 10
3.2.4短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 13
3.3项目所在地房地产市场总体供求现状 15
3.4项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 15
3.4.1板块划分 15
3.4.2板块差异 16
3.5项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 16
3.6商品住宅客户构成分析 16
3.6.1各种档次商品住宅客户分析 16
3.6.2华丰金典项目目标客户群特征 17
3.6.3华丰金典项目目标客户群分类 17
第4章 土地ＳＷＯＴ分析 18
4.1项目地块的优势 18
4.1.1区位优势 18
4.1.2交通优势 18
4.1.3建筑风格独特 18
4.1.4户型优势 18
4.1.5项目自身优势 18
4.2项目地块的劣势 18
4.2.1市场容量小 18
4.2.2项目绿化率 18
4.2.3项目容积率 19
4.2.4道路条件 19
4.3项目地块的机会 19
4.3.1交通条件的改善 19
4.3.2配套设施的完善 19
4.4项目地块的威胁 19
4.3.1市场供给量大，竞争日趋激烈 19
4.3.2国家宏观调控影响 19
4.3.3本地居民收入 19
第5章 项目市场定位 20
5.1类比竞争楼盘调研 20
5.1.1类比竞争楼盘基本资料 20
5.1.2项目户型结构详析 21
5.1.3综合评判 22
5.2项目定位 22
5.2.1市场定位（区域定位、主力客户群定位） 22
5.2.2功能定位 22
5.2.3建筑风格定位 23
5.2.4项目主题定位 23
第6章价格及价格策略 24
6.1价格厘定标准 24
6.2价格走势策略 24
6.2.1定价依据 24
6.2.2华丰金典项目价格定位 24
6.3价格 24
6.3.1平均价格 24
6.3.2分期价格 24
6.3.3优惠价格 25
6.3.4楼层差价 25
第7章 销售策略 26
7.1销售时机 26
7.2推盘方式 26
7.3销售方式 26
7.4付款方式 26
7.5优惠政策（价格折让） 26
7.5.1积累客户时期 26
7.5.2开盘当天或开盘活动期内 27
7.6销售计划 27
7.7销售策略 27
7.7.1方向：品牌与项目并重 27
7.7.2内容：深入挖掘项目独特卖点，建立项目独特市场定位 27
7.7.3方式：悬念式广告炒作方式入市，形成市场热点，提升项目度 27
第8章 广告及推广 29
8.1本案广告宣传推广整体思路 29
8．2项目阶段性营销推广策略 29
8.2.1预热期 29
8.2.2蓄客期 29
8.2.3强销期 30
8.2.4持续期 30
第9章 楼盘包装及项目价值提升建议 31
9.2楼盘包装 31
9.2.1楼盘主体包装 31
9.2.2项目园林绿化包装 31
9.2.3销售中心包装 31
9.2项目价值提升建议 32
第10章 各阶段工作计划表 33
10.1项目开发的基本指标 33
10.2开发周期预测 33
10.3项目施工季度预测 33
10.4项目销售进度预测 34
第11章 项目经济分析 35
11.1费用划分 35
11.1.1土地成本 35
11.1.2前期工程费 35
11.1.3建筑安装工程费 35
11.1.4不可预见费 35
11.2资金筹措方式 37
11.3项目经济效益分析 38
11.4主要分析评价指标 38
11.4.1盈利能力分析 38
11.4.2偿债能力分析 39
11.5项目的租售收入、利润分析 39
11.6项目不确定分析 42
11.6.1项目盈亏平衡分析 42
11.6.2敏感性分析 43
第12章 项目社会和环境评价 44
12.1项目社会效益评价 44
12.1.1项目对社会发展的适应性 44
12.1.2项目对人与社会的影响 44
12.2项目环境效益评价 45
第13章 结论及建议 46
致谢 48
参考文献 47
第1章 项目概述 2
1.1项目名称以及开发建设单位 2
1.2项目提出背景 2
1.3项目所具备的基本条件 2
1.3.1地理位置 2
1.3.2工业发展 2
1.3.3城市配套发展 2
1.3.4招商引资 3
1.4项目的性质及主要特点 3
第2章 项目用地周边环境分析 4
2.1 项目土地性质调查 4
2.1.1地理位置 4
2.1.2土地面积 4
2.1.3地质地貌状况 4
2.1.4总体布局 4
2.1.5七通一平现状 4
2.2 项目用地周边环境调查 4
2.2.1地块周边的建筑物 4
2.2.2绿化景观 4
2.2.3自然景观 4
2.2.4历史人文景观 4
2.2.5环境污染状况 5
2.3地块交通条件调查 5
2.3.1地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 5
2.3.2地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 5
2.4周边市政配套设施调查 5
第3章 区域市场现状及其趋势判断 7
3.1宏观经济运作状况 7
3.1.1国内生产总值 7
3.1.2中国房地产开发业景气指数 7
3.1.3国家宏观金融政策 8
3.2项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 8
3.2.1 项目所在地的居民住宅形态及比重 8
3.2.2政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 8
3.2.3叶县政府关于金融投资等方面的规划政策法规 10
3.2.4短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 13
3.3项目所在地房地产市场总体供求现状 15
3.4项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 15
3.4.1板块划分 15
3.4.2板块差异 16
3.5项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 16
3.6商品住宅客户构成分析 16
3.6.1各种档次商品住宅客户分析 16
3.6.2华丰金典项目目标客户群特征 17
3.6.3华丰金典项目目标客户群分类 17
第4章 土地ＳＷＯＴ分析 18
4.1项目地块的优势 18
4.1.1区位优势 18
4.1.2交通优势 18
4.1.3建筑风格独特 18
4.1.4户型优势 18
4.1.5项目自身优势 18
4.2项目地块的劣势 18
4.2.1市场容量小 18
4.2.2项目绿化率 18
4.2.3项目容积率 19
4.2.4道路条件 19
4.3项目地块的机会 19
4.3.1交通条件的改善 19
4.3.2配套设施的完善 19
4.4项目地块的威胁 19
4.3.1市场供给量大，竞争日趋激烈 19
4.3.2国家宏观调控影响 19
4.3.3本地居民收入 19
第5章 项目市场定位 20
5.1类比竞争楼盘调研 20
5.1.1类比竞争楼盘基本资料 20
5.1.2项目户型结构详析 21
5.1.3综合评判 22
5.2项目定位 22
5.2.1市场定位（区域定位、主力客户群定位） 22
5.2.2功能定位 22
5.2.3建筑风格定位 23
5.2.4项目主题定位 23
第6章价格及价格策略 24
6.1价格厘定标准 24
6.2价格走势策略 24
6.2.1定价依据 24
6.2.2华丰金典项目价格定位 24
6.3价格 24
6.3.1平均价格 24
6.3.2分期价格 24
6.3.3优惠价格 25
6.3.4楼层差价 25
第7章 销售策略 26
7.1销售时机 26
7.2推盘方式 26
7.3销售方式 26
7.4付款方式 26
7.5优惠政策（价格折让） 26
7.5.1积累客户时期 26
7.5.2开盘当天或开盘活动期内 27
7.6销售计划 27
7.7销售策略 27
7.7.1方向：品牌与项目并重 27
7.7.2内容：深入挖掘项目独特卖点，建立项目独特市场定位 27
7.7.3方式：悬念式广告炒作方式入市，形成市场热点，提升项目度 27
第8章 广告及推广 29
8.1本案广告宣传推广整体思路 29
8．2项目阶段性营销推广策略 29
8.2.1预热期 29
8.2.2蓄客期 29
8.2.3强销期 30
8.2.4持续期 30
第9章 楼盘包装及项目价值提升建议 31
9.2楼盘包装 31
9.2.1楼盘主体包装 31
9.2.2项目园林绿化包装 31
9.2.3销售中心包装 31
9.2项目价值提升建议 32
第10章 各阶段工作计划表 33
10.1项目开发的基本指标 33
10.2开发周期预测 33
10.3项目施工季度预测 33
10.4项目销售进度预测 34
第11章 项目经济分析 35
11.1费用划分 35
11.1.1土地成本 35
11.1.2前期工程费 35
11.1.3建筑安装工程费 35
11.1.4不可预见费 35
11.2资金筹措方式 37
11.3项目经济效益分析 38
11.4主要分析评价指标 38
11.4.1盈利能力分析 38
11.4.2偿债能力分析 39
11.5项目的租售收入、利润分析 39
11.6项目不确定分析 42
11.6.1项目盈亏平衡分析 42
11.6.2敏感性分析 43
第12章 项目社会和环境评价 44
12.1项目社会效益评价 44
12.1.1项目对社会发展的适应性 44
12.1.2项目对人与社会的影响 44
12.2项目环境效益评价 45
第13章 结论及建议 46
致谢 48
参考文献 47
