诺华美居项目可行性研究方案.doc
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诺华美居项目可行性研究方案,全文92页约12000字论述翔实摘要本次毕业设计是针对西安诺威房地产有限公司开发的“诺华美居”项目所进行的可行性研究。首先，依据开发商对项目开发建设的设想以及项目的基本情况，在进行了全面市场调研的基础上，对项目进行市场定位；其次，根据市场调研的成果、项目实际情况、开发商设想和相关城市住宅小区规...
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诺华美居项目可行性研究方案
全文92页 约12000字 论述翔实
摘 要
本次毕业设计是针对西安诺威房地产有限公司开发的“诺华美居”项目所进行的可行性研究。
首先，依据开发商对项目开发建设的设想以及项目的基本情况，在进行了全面市场调研的基础上，对项目进行市场定位；其次，根据市场调研的成果、项目实际情况、开发商设想和相关城市住宅小区规划的要求等，提出项目规划设计的指导思想、原则和方案；然后，对项目进行开发进度安排，并拟定营销方案；最后，依据以上阶段所得数据，对项目进行投资估算、财务评价和不确定性分析，确定本项目的可行性，并向开发商提出相关建议。
关键词：房地产开发，项目，可行性研究，财务评价，投资
Feasibility Study of Nuo Hua Mei Ju Programe 5
Class:Business Administration 0202
Student:
Instructor:
Abstract
This graduated paper is a fesibility study composed according to a project named “nuo hua mei ju” which exploited by xi’an Nuowei lands Ltd.
Firstly, according to the conceive of the developer to the project and the project’s basic complexion, on the bases of complete market research, make the market positioning for the project; Secondly, according to the disquisition fruit, the situation of the terra using for the project, conceive of the developer, requirements about urban residential areas programming, and so on, bring forward the lodestar, principles and blue print for programming design of the project; Thirdly, arrange the actualizing schedule for the project to be developed, study out marketing scheme; Finally, based on the upwards datas, estimate the investment of the project, evaluate the project in finance and analyze the uncertainty, to make sure that this project is feasible, moreover, make some suggestions to the developer.
Key Words：Real estate exploiture，Project，Feasibility study，Financial evaluation，Investment
目 录
1 总论 1
1.1 项目简介 1
1.2 开发商简介 1
1.3 项目可行性研究的主要依据 1
1.4 可行性研究结论 2
2 房地产市场研究 3
2.1 房地产市场分析 3
2.1.1 宏观房地产市场 3
2.2.2 西安市房地产市场 4
2.1.3 城西房地产市场 5
2.1.4 土门房地产市场 5
2.2 房地产市场需求调研分析 6
2.2.1 消费者情况调查 6
2.2.2 消费者动机调查 7
2.2.3 消费者行为调查 9
2.3 典型案例分析 15
2.3.1 “居礼” 15
2.3.2 “爱西华庭二期” 16
2.3.3 “西城芳洲” 17
2.3.4 “时代佳园” 18
2.3.5 “新兴•港湾” 18
2.3.6 “桐芳巷” 19
2.4 项目的SWOT分析 20
2.4.1 SWOT分析 20
2.4.2 对策 21
2.5 项目定位 21
2.5.1 客户定位 22
2.5.2 产品定位 22
2.5.3 形象定位 22
2.5.4 价格定位 22
3 项目的建设条件 29
3.1 建设条件 29
3.1.1 气象条件 29
3.1.2 地质条件 29
3.1.3 地形条件 30
3.2 资源供给及外部协作条件 30
4 规划设计方案 31
4.1 设计说明 31
4.2 规划的总体原则 31
4.3 规划的指导思想 32
4.4 规划结构与功能布局 32
4.5 道路系统 33
4.6 住宅组团与院落空间 33
4.7 绿化与景观设计 33
4.8 公共服务设施 34
4.9 主要技术经济指标 34
5 项目进度安排 35
5.1 前期准备工作计划安排 35
5.2 施工建设阶段计划安排 35
5.2.1 进度安排依据 35
5.2.2 开发计划安排 35
5.3 销售计划 36
5.4 项目开发总体进度计划 36
6 市场推广方案 38
6.1 项目市场推广策略 38
6.1.1 项目卖点 38
6.1.2 项目推广主题 38
6.1.3 项目推广方式 39
6.2 销售实施与管理 40
6.2.1 销售实施阶段的划分 40
6.2.2 销售实施各阶段的推广策略 42
6.2.3销售实施各阶段的销售策略 43
7 总投资估算 45
7.1 项目总投资估算的依据 45
7.2 项目的投资估算 45
7.2.1 土地费用 45
7.2.2 前期费用 45
7.2.3 城建费用 46
7.2.4 建安总造价 46
7.2.5 室外工程费 47
7.2.6 其他费用 47
7.2.7 管理费用 47
7.2.8 预备费 48
7.2.9 项目总投资估算 48
7.3 资金筹措方案 48
8 财务评价 49
8.1 财务评价基础数据的测算 49
8.1.1 基准收益率确定 49
8.1.2 计算期确定 49
8.1.3 各项物业的价格确定 49
8.1.4 销售税金及附加的确定 49
8.1.5 所得税 49
8.2 盈利能力分析 49
8.2.1 损益表与静态盈利能力 49
8.2.2 全部投资现金流量表与动态盈利能力 50
8.2.3 资本金现金流量表与动态盈利能力 50
8.3 清偿能力分析 50
8.4 评价结论 50
9 不确定性分析 52
9.1 盈亏平衡分析 52
9.2 敏感性分析 52
9.2.1 销售收入变化对内部收益率的影响分析 53
9.2.2 建设投资变化对内部收益率的影响分析 53
9.2.3 销售收入、建设投资同时变化对内部收益率的影响分析 54
10 结论及开发建议 56
10.1 结论 56
10.2 开发建议 56
参考文献 58
附录 59
附录1 小区规划图 59
附录2 小区规划设计主要数据指标 60
附录3 市场调查问卷 62
附录4 财务报表 64
致 谢 72
部分参考文献
[11] 李德华主编.城市规划原理. 北京：中国建筑工业出版社，2001.364～490
[12] 肖敦余、肖泉、于克俭编著.社区规划与设计.天津：天津大学出版社，2003.59～86
[13] 注册咨询工程师（投资）考试教材编写委员会编.项目决策、分析与评价. 北京：中国计划出版社，2003
[14] Hawking,Del I.best,Roger J.Consumer behavior：building marketing strategy. China Machine Press：Mcgraw-Hill,2002
[15] Edmund F. Ficek.Real Estate Principles and Practices. Merril Publishing Company, 2000
[16] Kenneth M.Lusht. Real Estate Valuation Principle & Application. Times Mirror Higher Education Group, 2001
全文92页 约12000字 论述翔实
摘 要
本次毕业设计是针对西安诺威房地产有限公司开发的“诺华美居”项目所进行的可行性研究。
首先，依据开发商对项目开发建设的设想以及项目的基本情况，在进行了全面市场调研的基础上，对项目进行市场定位；其次，根据市场调研的成果、项目实际情况、开发商设想和相关城市住宅小区规划的要求等，提出项目规划设计的指导思想、原则和方案；然后，对项目进行开发进度安排，并拟定营销方案；最后，依据以上阶段所得数据，对项目进行投资估算、财务评价和不确定性分析，确定本项目的可行性，并向开发商提出相关建议。
关键词：房地产开发，项目，可行性研究，财务评价，投资
Feasibility Study of Nuo Hua Mei Ju Programe 5
Class:Business Administration 0202
Student:
Instructor:
Abstract
This graduated paper is a fesibility study composed according to a project named “nuo hua mei ju” which exploited by xi’an Nuowei lands Ltd.
Firstly, according to the conceive of the developer to the project and the project’s basic complexion, on the bases of complete market research, make the market positioning for the project; Secondly, according to the disquisition fruit, the situation of the terra using for the project, conceive of the developer, requirements about urban residential areas programming, and so on, bring forward the lodestar, principles and blue print for programming design of the project; Thirdly, arrange the actualizing schedule for the project to be developed, study out marketing scheme; Finally, based on the upwards datas, estimate the investment of the project, evaluate the project in finance and analyze the uncertainty, to make sure that this project is feasible, moreover, make some suggestions to the developer.
Key Words：Real estate exploiture，Project，Feasibility study，Financial evaluation，Investment
目 录
1 总论 1
1.1 项目简介 1
1.2 开发商简介 1
1.3 项目可行性研究的主要依据 1
1.4 可行性研究结论 2
2 房地产市场研究 3
2.1 房地产市场分析 3
2.1.1 宏观房地产市场 3
2.2.2 西安市房地产市场 4
2.1.3 城西房地产市场 5
2.1.4 土门房地产市场 5
2.2 房地产市场需求调研分析 6
2.2.1 消费者情况调查 6
2.2.2 消费者动机调查 7
2.2.3 消费者行为调查 9
2.3 典型案例分析 15
2.3.1 “居礼” 15
2.3.2 “爱西华庭二期” 16
2.3.3 “西城芳洲” 17
2.3.4 “时代佳园” 18
2.3.5 “新兴•港湾” 18
2.3.6 “桐芳巷” 19
2.4 项目的SWOT分析 20
2.4.1 SWOT分析 20
2.4.2 对策 21
2.5 项目定位 21
2.5.1 客户定位 22
2.5.2 产品定位 22
2.5.3 形象定位 22
2.5.4 价格定位 22
3 项目的建设条件 29
3.1 建设条件 29
3.1.1 气象条件 29
3.1.2 地质条件 29
3.1.3 地形条件 30
3.2 资源供给及外部协作条件 30
4 规划设计方案 31
4.1 设计说明 31
4.2 规划的总体原则 31
4.3 规划的指导思想 32
4.4 规划结构与功能布局 32
4.5 道路系统 33
4.6 住宅组团与院落空间 33
4.7 绿化与景观设计 33
4.8 公共服务设施 34
4.9 主要技术经济指标 34
5 项目进度安排 35
5.1 前期准备工作计划安排 35
5.2 施工建设阶段计划安排 35
5.2.1 进度安排依据 35
5.2.2 开发计划安排 35
5.3 销售计划 36
5.4 项目开发总体进度计划 36
6 市场推广方案 38
6.1 项目市场推广策略 38
6.1.1 项目卖点 38
6.1.2 项目推广主题 38
6.1.3 项目推广方式 39
6.2 销售实施与管理 40
6.2.1 销售实施阶段的划分 40
6.2.2 销售实施各阶段的推广策略 42
6.2.3销售实施各阶段的销售策略 43
7 总投资估算 45
7.1 项目总投资估算的依据 45
7.2 项目的投资估算 45
7.2.1 土地费用 45
7.2.2 前期费用 45
7.2.3 城建费用 46
7.2.4 建安总造价 46
7.2.5 室外工程费 47
7.2.6 其他费用 47
7.2.7 管理费用 47
7.2.8 预备费 48
7.2.9 项目总投资估算 48
7.3 资金筹措方案 48
8 财务评价 49
8.1 财务评价基础数据的测算 49
8.1.1 基准收益率确定 49
8.1.2 计算期确定 49
8.1.3 各项物业的价格确定 49
8.1.4 销售税金及附加的确定 49
8.1.5 所得税 49
8.2 盈利能力分析 49
8.2.1 损益表与静态盈利能力 49
8.2.2 全部投资现金流量表与动态盈利能力 50
8.2.3 资本金现金流量表与动态盈利能力 50
8.3 清偿能力分析 50
8.4 评价结论 50
9 不确定性分析 52
9.1 盈亏平衡分析 52
9.2 敏感性分析 52
9.2.1 销售收入变化对内部收益率的影响分析 53
9.2.2 建设投资变化对内部收益率的影响分析 53
9.2.3 销售收入、建设投资同时变化对内部收益率的影响分析 54
10 结论及开发建议 56
10.1 结论 56
10.2 开发建议 56
参考文献 58
附录 59
附录1 小区规划图 59
附录2 小区规划设计主要数据指标 60
附录3 市场调查问卷 62
附录4 财务报表 64
致 谢 72
部分参考文献
[11] 李德华主编.城市规划原理. 北京：中国建筑工业出版社，2001.364～490
[12] 肖敦余、肖泉、于克俭编著.社区规划与设计.天津：天津大学出版社，2003.59～86
[13] 注册咨询工程师（投资）考试教材编写委员会编.项目决策、分析与评价. 北京：中国计划出版社，2003
[14] Hawking,Del I.best,Roger J.Consumer behavior：building marketing strategy. China Machine Press：Mcgraw-Hill,2002
[15] Edmund F. Ficek.Real Estate Principles and Practices. Merril Publishing Company, 2000
[16] Kenneth M.Lusht. Real Estate Valuation Principle & Application. Times Mirror Higher Education Group, 2001
