广西某房地产开发项目可行性研究报告(p110).doc

第一章 项目发展条件分析
一． 项目概况
1． 项目地理位置
本项目总占地约44亩，地形呈不规则的多边开，位于某市南大路，与某市火车站南站仅一地之隔。距市中心区约4公里。地块之上目前为原生状态，有水塘和一些农作物，如图：
 西面不邻市政道路，路对面为仓库群，村庄和一些单位群落。
 南面有一市政路，道路对面为车站仓库
 东面紧邻火车南站货场，西北面为铁路宿舍区，南面为村庄。
2． 区位评价
本项目的区位属城市边沿地带，路市中心约4公里，周边并无统一整洁的城市景观；
周边人口居住密度不高，人群分布较为散乱，而且周边人群的文化及经济收入水平在某市属中下水平。
本项目周边的生活配套设施还算完整，可以满足居民日常生活之需要
3．项目周边商业环境
由于人口居住密度不高，人群经济收入属中低水平，加之距离城市中心尚有一段距离，因此本项目四周的没有商业氛围，周边的现有商铺均处于关门状态，说明附近没有消费支持资源。

二、项目开发条件分析
（一）有利条件
1、城市经济发展
对外贸易产业是某城市经济的主要推动力，外贸的发展决定了城市发展的速度与方向，从2003年起，某市外贸出现回升，2004年外贸比上年增加17.8%，增长强劲。
自2000年后，某市的外贸结构开始发生变化，国贸形式比例快速增加，小额贸易比重不断缩小，随着行业发展的成熟，某市外贸经营行业也表现出一般行业成熟的现象，即行业呈集中化发展，最后是几个大的外贸企业的销售收入占有行业总销售收入的大部份比例。
现某市有外贸公司约170家，其中约20家知名度与实力较强。
某市外贸发展基础条件进一步得到改善和加强；东盟自由贸易区进入具体操作和形成阶段，2005年，按框架协议，原产地的部份产品将开始获得优惠的关税政策，约7000种商品的出口因此受益。再者，南宁与某高速公路建成通车，使某一举成为广西，仍至大西南进出东盟主要国家最便捷的通道。
未来，某市经济将获得比以前更好的发展条件与基础，依托于东盟自由贸易区的有力支持，某市经济将进入下一高速增长期。经济的增长是居民收入增加及消费信心增长的基础，这将为本项目提供良好的开发背景。

2、城市规划
某市的城市发展定位为“现代国际性口岸城市、边贸城市和优秀旅游城市，在这一战略目标的指导下，未来某市的城市空间将向南扩展和延伸，在目前的城市南面创建国家级开发区——广西某边境经济合作区，合作区的主要内容如下：
某边境经济合作区以“以经贸带动物流，以物流带动产业”为理念，实施“一区多园”战略，合作区以进出口加工、组装、仓储为主，优先发展高新科技型、民营型、环保型产业。
某边境经济合作区将实行“一区三园”的管理理模式，一区即某边境经济合作区的简称，三园，即一区辖下的南山工业园，夏石工业园（中国东盟某出口加工区），林产工业园。
目前某市政府新址已经确定南迁至某市水泥厂北面，而水泥厂将另选新址，某火车南站也已经重新进行装修
某市城市未来的发展将集中体现在边境经济合作区的建设上，而热占将表现城市的南面。
本项目位于某市南面，城市的南向扩张为本项目提供了最大的想象平台，也为项目的未来价值的提升提供了强有力的支持。

3、政府优惠政策
目前某市的投资优惠政策主要为边境经济合作区的建设服务，政策主要内容有：
 用地政策
 财政扶持政策
 规划政策
 服务政策
本项目是否可获得政府优惠政策的支持，还要依具体情况而定。

4、房地产市场高速发展
 2005年作为某市房地产行业现代发展的元年，表现出井喷式发展的特点，作为一个新兴的房地产市场，其发展的地方性规律及特点都在形成和发育中，新兴市场一般具有如下一些特点
 不确定因素很多，并难以预料
 消费潜力有待进一步释放，但这种释放的条件取决于先期消费者的消费价值的示范作用
 市场需求将向细分化发展
 房地产产品也将跟据需求的多元化而向多样化发展。
 某房地产市场的高速发展为本项目的发展提供了良好的机会和平台。
5、项目区位条件
本项目将具有如下有利的区位条件：
 交通便利，本项目位于某火车南站，西面紧邻城市主要交通干道南大路，无论北去市中心或南往友谊关方向都十分便利。
 周边生活配套条件相对完善成就，项目周边人群居住密度不高，但还是处于城市区域范围内，而且与南站很近，这里多年来就一直存在一个完整的社区，基本的生活设施很完善。
 周边的物流服务设施密集，某火车南站是重要的货物流通平台，因此周边建设了大量的仓库。
 本项目的周边的生活配套设施完备，能为本项目的开发提供必须的条件。

（二）不利条件
1、市场供应量增加，使某房地产的出了竞争状况
2005年，城市房地产获得井喷式的发展，但在需求被扩大的同时，某的房地产供应量也出现急剧扩大的情况，据设计统计，2005年除东盟国际港项目外还新出现了4个项目，而且3个项目在当年销售。
某2006年初在售楼盘统计
名称 占地(亩) 总建筑面积(㎡) 总套数 主要户型及面积 目前平均销售单价 位置 备注
东盟商业港 17 30000 住100商:400 　 内:7000-8000,4000 　 2005年上半年始售
祥福花园 6.3 11000 住:110 (三房:110-120)(四房:130-140) 1300-1500 (林业局旁) 现售二期
祥兴商业街 40 　 商住两房130-140 商住两用(120) (商住2900) 市政府旁 商住;纯住
福龙苑 36 40000 住:(270)商:(15-20) (连排别墅10套),(二房:90)(三房120),(四房:130) 未定价,预计1300以上 南北大道(供电局对面) 目前未售
金源 6.5 18700 住:(40)商:(27) (楼中楼,四房:200),(三房:140) 1400-1500 北大路357号 商14套已售完
2、城市规模有限，2006年某市房地产市场的竞争比2005年更激烈。
某市全市人口仅10.5万，城区人口4.5万（含外来人口），城市规模属小城市级，目前已经在售的项目的土地总量约105.8亩，总供应量估计在15万平方米左右，虽然在20005年已经消化掉部份，但主要的供应量会集中在..