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对我国房地产业发展中若干问题的思考


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对我国房地产业发展中若干问题的思考

我国房地产业是随着改革开放而兴起和发展的一个新兴行业。市场经济的逐步形成和经济体制改革的深入使房地产业的发展有了一个良好的开端，加之这些年我国房地产业产值的比重大低，与西方发达国家相比较，以及从我国经济发展目标来看，房地产业应该有一个广阔的发展前景，但这几年其发展却不尽人意。
一、房地产业增长方式本身的障碍与问题
（一）房地产开发速度超过国民经济发展水平房地产业作为国民经济诸多产业之一，不可能脱离国民经济整体的发展状况独立运行。近年来由于我国房地产连年超高速发展，大大超越了国民经济的承受力。１９９１～１９９５年，房地产投资连续５年快速增长，增速分别高达３２.７％、１１７.６％、１６４.９％、３１.８％和２３.３％。分别高于同期全社会固定资产投资增速８.８个、７３.２个、１０３.１个、１.４个和５.８个百分点。１９９１年房地产投资总量为３７６.２亿元，占全社会固定资产投资的６％，到１９９５年，房地产开发投资已猛增到３１４９亿元，占全社会固定资产投资的比重也上升为１５.７％。房地产开发完成投资增长速度最快的是１９９２年和１９９３年，分别比上年同期增长１１７.５％和１６５.０％，１９９４～１９９５年以来房地产开发投资的增长速度明显回落，但市场作出的负向调整较迟，开发规模仍然较大，１９９６年房地产开发投资总规模１６５６１亿元，比更新改造的投资规模９３５９亿元还大，仅次于基本建设设的投资总规模。按照国际住房建设投资与国内生产总值ＧＤＰ的比例关系；在人均ＧＤＰ５００美元以下时，住房建设投资占ＧＤＰ不过２％；人均ＧＤＰｌ０００美元时，住房建设投资占ＧＤＰ的５％；人均ＧＤＰ１５００美元时，住房建设投资占ＧＤＰ的比例达峰值６％～７％，此后住房建设投资随ＧＤＰ增长绝对值增加，但占ＧＤＰ比例越来越小。１９９６年我国人均ＧＤＰ６７１美元，而住房建设投资占国内生产总值的比例为７.７％，高于国际上的通行比例。大规模的住房建设虽对经济高速增长起到了积极作用，同时也带来了一些不利影响。住房建设高投入低产出的矛盾突出。自２０世纪８０年代以来，我国住宅投资占ＧＤＰ的比重平均为７.３％，城镇住宅年竣工量由２０世纪８０年代的１亿多平方米发展到１９９７年的３.６亿平方米，人均１平方米，折合每千人１５～１７套。国际上为解决住房短缺曾建议年投入量标准为不低于占５％和千人１０套，但达标国家不很多，像我国这样的长时期高强度的住宅投入是不多见的。然而就行