物业管理的产生与发展.doc
约25页DOC格式手机打开展开
物业管理的产生与发展,页数：25字数：26990 综 述 物业管理是一新兴行业,在我国仅有20年左右的发展历史,且主要集中在沿海发达地区及大中城市里。在国外,物业管理也不过一百多年的历史,其发展和成熟更是本世纪后半叶的事了。 最早的物业管理起源于19世纪60年代的英国,一位名叫奥克维娅·希尔(oc...
内容介绍
此文档由会员 cnlula 发布
物业管理的产生与发展
页数：25 字数：26990
物业管理的产生与发展
综 述
物业管理是一新兴行业,在我国仅有20年左右的发展历史,且主要集中在沿海发达地区及大中城市里。在国外,物业管理也不过一百多年的历史,其发展和成熟更是本世纪后半叶的事了。
最早的物业管理起源于19世纪60年代的英国,一位名叫奥克维娅·希尔(Octavia.Hill)的女士为自己的出租物业制定了一套管理办法,以防止大量从农村涌入城市的住户对自己房屋的毁坏,并改善居住环境。这套办法和规范给希尔带来了意想不到的好处,住户也非常满意。这可以说是最早的"物业管理"了。现代意义上的物业管理产生于19世纪末的美国,建筑机械等技术的发展使装有电梯的高层楼宇出现之后。这类建筑附属设备多,结构复杂,需要专业性很强的日常养护、维修。于是,专业的物业管理机构开始出现。1908年,由美国芝加哥摩天大楼的管理者乔治-A·霍尔特组织的"芝加哥建筑物管理人员组织(CBMO-Chicago Building Managers rganiza-tion)"召开了第一次全国性工作会议,宣告了世界上第一个专业的物业管理行业组织的诞生。之后在此基础上组建了全国性的"建筑物业主组织(BO。一Building Owners Organiza-tion)。1911年,更成立了"建筑物业主与管理人员协会"(BOMA-Building OwneEMEEdManagers Association),1924年,该协会还出版了名为《经济交流报告》(EER)的年刊。此后,类似的组织在加拿大、英国、澳大利亚、日本等国纷纷成立。行业组织的产生,是行业发展的必然结果。正因为如此,可以将物业管理行业组织的产生看作物业管理行业发展状况的主要表现。 香港物业管理的产生与发展是本世纪50年代以后的事了。二战之后人口的大量涌入,使得香港的居住和治安问题显得十分突出。1953年圣诞夜九龙石峡尾木屋的一场大火使5万人无家可归,更加剧了这一社会问题。于是,香港政府开始实施"公共房屋计划",相应的物业管理机构也顺势产生,香港从英国引入了物业管理。之后,香港政府也明确要求发展商为其开发建设的屋村提供专业化的物业管理。随着香港人口密度的增长,高层建筑和屋村规模的扩大,以及人们对居住环境要求的日益提高,单靠政府或开发商提供管理服务已不能满足需要,为此,1970年,港府制定了《多层建筑物条例》,确定业主可以"参与管理者"的身份组建"业主立案法团"。该组织可以聘用管理人员,安排财务费用,安排维修工程等,进行自我管理,也可通过订立合同委托物业管理公司或专业化服务公司实施楼宇的社会化管理。80年代起香港政府倡导"良好大厦管理",鼓励在大厦购房、租房的业主、住户积级参与大厦的日常管理事务。在此期间,香港还成立"私人大厦管理咨询委员会"和"香港物业管理公司协会"。至此,香港的物业管理得到了更为全面和健康的发展。 国内的物业管理产生于80年代初期,改革开放政策使商品经济得以复苏,特别是沿海开放城市率先打破了传统土地管理和使用制度,并实施一系列优惠政策,从而吸引了大量的外资涌入,房地产业异军突起,涉外商品房产生。涉外商品房的业主、住户大多为港、澳同胞和海外侨胞,他们按海外生活的水准对商品房产提出售后要求,也即所购房产保值、增值的要求和居屋环境安全、舒适、文明的要求。传统的福利性房管制度无法适应这一新形势,物业管理在涉外商品房区最先被配套引人。 1980年深圳市房地产公司(深房集团前身,1980年1月8日成立)与港商合资开发的深圳第一个涉外商品房工程一一东湖丽苑小区开工兴建。深圳市房地产管理局借鉴香港的物业管理于1981年3月10日成立了深圳市物业管理公司。深圳市物业管理公司率先打破福利性房管模式,在涉外商品房住宅区推行有偿服务,综合管理,首创"社会化、专业化、企业化经营型的物业管理体制",受到国家建设部的首肯,并向全国推广。继东湖丽苑之后,深圳一批新建的涉外商品房相继实行了物业管理,同时物业管理的领域也发展到了写字楼、超高层综合大厦及工业区。但这一时期的物业管理领域小,从业人员少,内容简单,基本上在涉外房产的范围。 1988年伴随深圳住房制度改革,房管制度的革新也连锁展开,物业管理迅速发展。1988年为把竞争机制引入住宅区管理,以提高住宅区管理水平,保证住宅区的环境清洁优美,让住户安居乐业,深圳市制定了与房改方案配套的《住宅区管理细则》。1989年7月,实施房改不到一年时间,深圳市房产管理局就把下属事业性质的房管所全部改组成企业性质的物业管理公司,同时在所有的公产房住宅区推行企业化、专业化的物业管理。实施物业管理减轻了国家及企业的负担,提高了住宅区管理的效率。随着房改的深入,住户不仅增强了住房消费意识,同时也增强了物业管理的消费意识。房改后,形成了住宅区管理的新格局:1990年10月,深圳市房产管理局在新建的莲花二村住宅小区试点推行综合一体化管理,打破了长期以来住宅区多头管理的局面,使住宅区管理职责分明,责、权、利一致,提高了管理效率;1993年在莲花北住宅区试行了通过招投标选择物业管理公司的办法,将市场竞争引人物业管理,物业管理走向社会化,物业管理的招投标打破了"谁开发、谁管理"的旧模式,打破了物业管理单位的终身制;1993年4月,国家建设部在番禹召开了物业管理专家研讨会,此次会议在深圳闭幕。专家们通过实地考察,肯定了深圳物业管理"社会化、专业化、企业化经营型"的路子,并指出物业管理要发展,必须引入市场竞争机制;1993年6月30日,深圳成立了国内首家物业管理协会,建设部原部长林汉雄、建设部房地产业司副司长谢家瑾、顾观成、国务院侨办文教司副司长丘进等亲自在临致贺,香港房屋经理协会会长王丽珍女士也代表香港同行到会祝贺;1994年深圳市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》,为深圳物业管理行业的规范化、法制化奠定了基础,使物业管理行业有章可循、有法可依,物业管理迈向新的历程。之后的四年时间内,正式注册的物业管理企业发展到430家,其他物业管理机构700多家,从业人员10万人,特区内物业管理覆盖率住宅区达到90%以上,高层楼宇80%以上,工业区50%以上。 经过十几年的实践与探索,深圳的物业管理从无到有,从小到大,从涉外商品房区的星星之火到全市物业43%的覆盖,历经了借鉴、萌芽、探索推广、规范深化的过程,建立了符合深圳实际的"企业化、社会化、一体化、招投标"的"三化一招标"物业管理新模式,走上了市场化、法制化、规范化之路。在这一历程中,深圳诞生了国内第一家物业管理公司;成立了国内第一个物业管理协会;颁布了国内第一部物业管理地方性法规;开办了国内第一个物业管理进修学院;举行了国内第一次物业管理权的招技标;建立了物业管理业主自治原则、两权分离原则、专业服务原则、综合管理原则、以区养区原则、管理竞争原则、资质许可原则、账目公开原则、赔偿原则、划分维护责任原则;造就了中海、万科、万厦、大众、长城、物业、城建、中航、金地、祥融等一批全国知名的物业管理专业公司;产生了莲花二村、莲花北村、国贸大厦、电子大厦、天安工业区、鹏基工业区等一批全国优秀示范小区、大厦和工业区。 物
页数：25 字数：26990
物业管理的产生与发展
综 述
物业管理是一新兴行业,在我国仅有20年左右的发展历史,且主要集中在沿海发达地区及大中城市里。在国外,物业管理也不过一百多年的历史,其发展和成熟更是本世纪后半叶的事了。
最早的物业管理起源于19世纪60年代的英国,一位名叫奥克维娅·希尔(Octavia.Hill)的女士为自己的出租物业制定了一套管理办法,以防止大量从农村涌入城市的住户对自己房屋的毁坏,并改善居住环境。这套办法和规范给希尔带来了意想不到的好处,住户也非常满意。这可以说是最早的"物业管理"了。现代意义上的物业管理产生于19世纪末的美国,建筑机械等技术的发展使装有电梯的高层楼宇出现之后。这类建筑附属设备多,结构复杂,需要专业性很强的日常养护、维修。于是,专业的物业管理机构开始出现。1908年,由美国芝加哥摩天大楼的管理者乔治-A·霍尔特组织的"芝加哥建筑物管理人员组织(CBMO-Chicago Building Managers rganiza-tion)"召开了第一次全国性工作会议,宣告了世界上第一个专业的物业管理行业组织的诞生。之后在此基础上组建了全国性的"建筑物业主组织(BO。一Building Owners Organiza-tion)。1911年,更成立了"建筑物业主与管理人员协会"(BOMA-Building OwneEMEEdManagers Association),1924年,该协会还出版了名为《经济交流报告》(EER)的年刊。此后,类似的组织在加拿大、英国、澳大利亚、日本等国纷纷成立。行业组织的产生,是行业发展的必然结果。正因为如此,可以将物业管理行业组织的产生看作物业管理行业发展状况的主要表现。 香港物业管理的产生与发展是本世纪50年代以后的事了。二战之后人口的大量涌入,使得香港的居住和治安问题显得十分突出。1953年圣诞夜九龙石峡尾木屋的一场大火使5万人无家可归,更加剧了这一社会问题。于是,香港政府开始实施"公共房屋计划",相应的物业管理机构也顺势产生,香港从英国引入了物业管理。之后,香港政府也明确要求发展商为其开发建设的屋村提供专业化的物业管理。随着香港人口密度的增长,高层建筑和屋村规模的扩大,以及人们对居住环境要求的日益提高,单靠政府或开发商提供管理服务已不能满足需要,为此,1970年,港府制定了《多层建筑物条例》,确定业主可以"参与管理者"的身份组建"业主立案法团"。该组织可以聘用管理人员,安排财务费用,安排维修工程等,进行自我管理,也可通过订立合同委托物业管理公司或专业化服务公司实施楼宇的社会化管理。80年代起香港政府倡导"良好大厦管理",鼓励在大厦购房、租房的业主、住户积级参与大厦的日常管理事务。在此期间,香港还成立"私人大厦管理咨询委员会"和"香港物业管理公司协会"。至此,香港的物业管理得到了更为全面和健康的发展。 国内的物业管理产生于80年代初期,改革开放政策使商品经济得以复苏,特别是沿海开放城市率先打破了传统土地管理和使用制度,并实施一系列优惠政策,从而吸引了大量的外资涌入,房地产业异军突起,涉外商品房产生。涉外商品房的业主、住户大多为港、澳同胞和海外侨胞,他们按海外生活的水准对商品房产提出售后要求,也即所购房产保值、增值的要求和居屋环境安全、舒适、文明的要求。传统的福利性房管制度无法适应这一新形势,物业管理在涉外商品房区最先被配套引人。 1980年深圳市房地产公司(深房集团前身,1980年1月8日成立)与港商合资开发的深圳第一个涉外商品房工程一一东湖丽苑小区开工兴建。深圳市房地产管理局借鉴香港的物业管理于1981年3月10日成立了深圳市物业管理公司。深圳市物业管理公司率先打破福利性房管模式,在涉外商品房住宅区推行有偿服务,综合管理,首创"社会化、专业化、企业化经营型的物业管理体制",受到国家建设部的首肯,并向全国推广。继东湖丽苑之后,深圳一批新建的涉外商品房相继实行了物业管理,同时物业管理的领域也发展到了写字楼、超高层综合大厦及工业区。但这一时期的物业管理领域小,从业人员少,内容简单,基本上在涉外房产的范围。 1988年伴随深圳住房制度改革,房管制度的革新也连锁展开,物业管理迅速发展。1988年为把竞争机制引入住宅区管理,以提高住宅区管理水平,保证住宅区的环境清洁优美,让住户安居乐业,深圳市制定了与房改方案配套的《住宅区管理细则》。1989年7月,实施房改不到一年时间,深圳市房产管理局就把下属事业性质的房管所全部改组成企业性质的物业管理公司,同时在所有的公产房住宅区推行企业化、专业化的物业管理。实施物业管理减轻了国家及企业的负担,提高了住宅区管理的效率。随着房改的深入,住户不仅增强了住房消费意识,同时也增强了物业管理的消费意识。房改后,形成了住宅区管理的新格局:1990年10月,深圳市房产管理局在新建的莲花二村住宅小区试点推行综合一体化管理,打破了长期以来住宅区多头管理的局面,使住宅区管理职责分明,责、权、利一致,提高了管理效率;1993年在莲花北住宅区试行了通过招投标选择物业管理公司的办法,将市场竞争引人物业管理,物业管理走向社会化,物业管理的招投标打破了"谁开发、谁管理"的旧模式,打破了物业管理单位的终身制;1993年4月,国家建设部在番禹召开了物业管理专家研讨会,此次会议在深圳闭幕。专家们通过实地考察,肯定了深圳物业管理"社会化、专业化、企业化经营型"的路子,并指出物业管理要发展,必须引入市场竞争机制;1993年6月30日,深圳成立了国内首家物业管理协会,建设部原部长林汉雄、建设部房地产业司副司长谢家瑾、顾观成、国务院侨办文教司副司长丘进等亲自在临致贺,香港房屋经理协会会长王丽珍女士也代表香港同行到会祝贺;1994年深圳市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》,为深圳物业管理行业的规范化、法制化奠定了基础,使物业管理行业有章可循、有法可依,物业管理迈向新的历程。之后的四年时间内,正式注册的物业管理企业发展到430家,其他物业管理机构700多家,从业人员10万人,特区内物业管理覆盖率住宅区达到90%以上,高层楼宇80%以上,工业区50%以上。 经过十几年的实践与探索,深圳的物业管理从无到有,从小到大,从涉外商品房区的星星之火到全市物业43%的覆盖,历经了借鉴、萌芽、探索推广、规范深化的过程,建立了符合深圳实际的"企业化、社会化、一体化、招投标"的"三化一招标"物业管理新模式,走上了市场化、法制化、规范化之路。在这一历程中,深圳诞生了国内第一家物业管理公司;成立了国内第一个物业管理协会;颁布了国内第一部物业管理地方性法规;开办了国内第一个物业管理进修学院;举行了国内第一次物业管理权的招技标;建立了物业管理业主自治原则、两权分离原则、专业服务原则、综合管理原则、以区养区原则、管理竞争原则、资质许可原则、账目公开原则、赔偿原则、划分维护责任原则;造就了中海、万科、万厦、大众、长城、物业、城建、中航、金地、祥融等一批全国知名的物业管理专业公司;产生了莲花二村、莲花北村、国贸大厦、电子大厦、天安工业区、鹏基工业区等一批全国优秀示范小区、大厦和工业区。 物
